Kira Bedelinin Uyarlanması

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

7.  2015/7802 K. 2016/2888 T. 7.4.2016

• KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI (Mahkemece Yasal İlkeler Işığında Uyarlama Koşullarının Varlığı Hususunda Araştırma Yapılıp Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerekirken Eksik İnceleme ve Hüküm Kurmaya Elverişli ve Yeterli Görülmeyen Bilirkişi Raporu Esas Alınarak Hüküm Kurulmuş Olmasının Doğru Olmadığı)
• AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ (Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine Değiştirir ve Borçlu da Borcunu Henüz İfa Etmemiş veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak İfa Etmiş Olursa Borçlunun Hâkimden Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteyebileceği) (Sözleşme Koşullarının Kiracı Aleyhine Ağırlaştığı Ekonomik Şartlar ve Mecurun Niteliği Sebebiyle Edim Dengesinin Bozulduğu Gerekçesiyle Kira Bedelinin Kısmen Uyarlanmasına Karar Verildiği – Hüküm Kurmaya Elverişli ve Yeterli Görülmeyen Bilirkişi Raporunun Esas Alınmasının Hatalı Olduğu)

ÖZET : Dava, kira bedelinin dava tarihinden itibaren uyarlanması istemine ilişkindir. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Mahkemece, sözleşme koşullarının kiracı aleyhine ağırlaştığı ekonomik şartlar ve mecurun niteliği sebebiyle edim dengesinin bozulduğu gerekçesiyle kira bedelinin kısmen uyarlanmasına karar verilmiş ise de; davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına dair olup mahkemece yasal ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, halen aylık 1530USD+KDV kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 1000USD olarak uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüyle 1.6.2014 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 1000USD karşılığı 2165TL+KDV olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı tarafından İstanbul / Ataköy’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 1.6.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını belirterek halen aylık 1530USD+KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 1000USD olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı cevap dilekçesinde, mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere 5 yıllık sözleşme yapıldığını, her bir yıl için aylık kira bedellerinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin uzaması halinde sözleşmenin 1.6. maddesinde artış şartının %6 oranında olacağının kararlaştırıldığını, tarafların tacir olduğunu, olağanüstü şartların bulunmadığını,sözleşmeye göre sorumluluklarının kiralananı teslim etmekten ibaret olduğunu ve eksiksiz teslim edildiğini belirterek haksız ve yersiz açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüyle 1.6.2014 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 1000USD karşılığı 2165TL+KDV olarak uyarlanmasına .karar verilmiştir…….

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Kanun’un 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır….

Mahkemece, sözleşme koşullarının kiracı aleyhine ağırlaştığı ekonomik şartlar ve mecurun niteliği sebebiyle edim dengesinin bozulduğu gerekçesiyle kira bedelinin kısmen uyarlanmasına karar verilmiş ise de; davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına dair olup mahkemece yukarda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu sebeplerle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalının temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.